Raamatupidamiskanded
Kinnisvarainvesteeringu kanded
Kinnisvarainvesteeringu raamatupidamiskanded Numera vaikekontoplaani (RTJ) järgi — soetamine, õiglase väärtuse ümberhindlus, amortisatsioon soetusmaksumuse meetodil, parendused ja müük RTJ 6 järgi.
Uuendatud
See juhend kirjeldab, kuidas kajastada kinnisvarainvesteeringut — kinnisvara, mida ettevõte hoiab üüritulu teenimiseks või väärtuse kasvuks, mitte oma tegevuses kasutamiseks (RTJ 6). Kontode koodid vastavad Numera vaikekontoplaanile (RTJ).
Arvestusmeetodi valik (RTJ 6)
Iga kinnisvarainvesteeringu kohta valitakse üks kahest meetodist:
| Meetod | Millal | Põhimõte |
|---|---|---|
| Õiglase väärtuse meetod | kui õiglane väärtus on usaldusväärselt hinnatav (RTJ 6 eelistus) | kinnisvara hinnatakse ümber õiglasesse väärtusesse, muutus läheb kasumiaruandesse; amortisatsiooni ei arvestata |
| Soetusmaksumuse meetod | lihtsaim valik, lubatud kõigile (sh mikroettevõtte erand) | kinnisvara seisab bilansis soetusmaksumuses ja amortiseerub igakuiselt nagu põhivara |
Kasutatavad kontod
| Kood | Nimi | Roll |
|---|---|---|
| 1010 | Pangakonto | Raha liikumine soetamisel ja müügil |
| 1700 | Kinnisvarainvesteeringud | Kinnisvara bilansiline väärtus |
| 1710 | Kinnisvarainvesteeringute akumuleeritud kulum | Kulum soetusmaksumuse meetodil (kontra-vara) |
| 3560 | Muud äritulud | Väärtuse kasv ja müügikasum (RTJ 6 järgi äritulu) |
| 4820 | Kinnisvarainvesteeringute amort.kulu | Amortisatsioonikulu soetusmaksumuse meetodil |
| 4990 | Muud ärikulud | Väärtuse langus ja müügikahjum |
Kanne 1 — Kinnisvara soetamine
Näide: 120 000 € eest ostetakse üürikorter.
| Konto | Selgitus | Deebet | Kreedit |
|---|---|---|---|
| 1700 Kinnisvarainvesteeringud | Kinnisvara soetamine | 120 000,00 | |
| 1010 Pangakonto | Tasumine müüjale | 120 000,00 |
Kui ost tuli ostuarvega, mille rida on juba kuludesse või muule kontole kirjendatud, tehakse ümberliigituskanne: deebet 1700, kreedit konto, kuhu arve rida algselt kirjendati. Numera vorm pakub sobiva ostuarve rea ise välja.
Soetusmaksumusse kuuluvad ka otsesed tehingutasud — notaritasu, riigilõiv, maakleritasu.
Kanne 2 — Ümberhindlus õiglasesse väärtusesse (ainult õiglase väärtuse meetod)
Bilansipäeval hinnatakse kinnisvara ümber õiglasesse väärtusesse. Näide: väärtus tõusis 120 000 → 128 000 €.
| Konto | Selgitus | Deebet | Kreedit |
|---|---|---|---|
| 1700 Kinnisvarainvesteeringud | Väärtuse tõus | 8 000,00 | |
| 3560 Muud äritulud | Ümberhindluse kasum | 8 000,00 |
Väärtuse langus on vastupidine:
| Konto | Selgitus | Deebet | Kreedit |
|---|---|---|---|
| 4990 Muud ärikulud | Ümberhindluse kahjum | 8 000,00 | |
| 1700 Kinnisvarainvesteeringud | Väärtuse langus | 8 000,00 |
RTJ 6 järgi on kinnisvarainvesteeringu väärtuse muutus äritulu või -kulu, mitte finantstulu — see erineb väärtpaberite ümberhindlusest.
Kanne 3 — Amortisatsioon (ainult soetusmaksumuse meetod)
Soetusmaksumuse meetodil amortiseerub hoone igakuiselt. Näide: aastamäär 2%, soetusmaksumus 120 000 € → 200 € kuus.
| Konto | Selgitus | Deebet | Kreedit |
|---|---|---|---|
| 4820 Kinnisvarainvesteeringute amort.kulu | Kuu amortisatsioon | 200,00 | |
| 1710 Kinnisvarainvesteeringute akumuleeritud kulum | Kulumi kogunemine | 200,00 |
Maa ei amortiseeru — maa puhul jäta amortisatsioonimäär 0. Numera loob soetusmaksumuse meetodil kinnisvarale põhivarakaardi ja teeb kuukanded ise.
Kanne 4 — Kinnisvara müük
Näide õiglase väärtuse meetodil: 128 000 € bilansilise väärtusega korter müüakse 135 000 € eest.
| Konto | Selgitus | Deebet | Kreedit |
|---|---|---|---|
| 1010 Pangakonto | Müügihinna laekumine | 135 000,00 | |
| 1700 Kinnisvarainvesteeringud | Kinnisvara mahakandmine | 128 000,00 | |
| 3560 Muud äritulud | Müügikasum | 7 000,00 |
Kui müügihind jääb bilansilisest väärtusest allapoole, kajastatakse vahe deebetis kontol 4990 (müügikahjum).
Soetusmaksumuse meetodil kantakse müügil maha ka akumuleeritud kulum: deebet 1710 (kulumi tühjendamine), deebet 1010 (laekumine), kreedit 1700 (soetusmaksumus) ning vahe kontole 3560 või 4990. Numera arvestab enne müüki amortisatsiooni müügikuupäevani ja teeb kande ise.
Korduma kippuvad küsimused
Kinnisvarainvesteering on kinnisvara, mida hoitakse üüritulu või väärtuse kasvu jaoks. Kui ettevõte kasutab kinnistut oma tegevuses (kontor, ladu, tootmine), on see materiaalne põhivara (RTJ 5) ja kajastatakse Numera Põhivara moodulis, mitte investeeringute registris.
RTJ 6 järgi tuleb sama arvestusmeetodit rakendada kõigile kinnisvarainvesteeringutele järjepidevalt; vahetus on arvestuspõhimõtte muutus, mis vajab põhjendust ja tagasiulatuvat korrigeerimist. Vali meetod hoolikalt — kahtluse korral küsi raamatupidajalt või audiitorilt.
Parendus, mis pikendab eluiga või tõstab väärtust, kapitaliseeritakse (deebet 1700). Õiglase väärtuse meetodil saad selle lisada Numera kinnisvara vaates sündmusena; jooksev remont ja hooldus on tavaline kulu ostuarvega. Soetusmaksumuse meetodil kajasta parendus eraldi põhivarakaardina Põhivara moodulis.
Kui ettevõte on käibemaksukohustuslane ja kasutab kinnisvara maksustatava käibe jaoks (nt käibemaksuga üür äripinnale), on sisendkäibemaks mahaarvatav ega kuulu soetusmaksumusse. Eluruumi üürile andmine on maksuvaba käive — siis sisendkäibemaksu maha arvata ei saa ja see jääb soetusmaksumuse osaks. Küsi kahtluse korral raamatupidajalt.